Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất

Ông Cường hỏi, cách tính tiền sử dụng đất như trên đã đúng chưa? Mẹ của ông là vợ liệt sỹ có được miễn giảm tiền sử dụng 80m² đất còn lại không?

Về vấn đề này, Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Do thông tin ông Vũ Quang Cường cung cấp còn thiếu nhiều nội dung như: Gia đình ông có hay không có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất; Địa chỉ nhà, đất tại thôn, xóm (phố), xã (phường, thị trấn). huyện, thị xã, thành phố nào thuộc tỉnh Hải Dương? Số nhân khẩu đang ở trên đất? Thửa đất có nhà ở có ao, vườn liền kề không? Vợ liệt sỹ đã nộp hồ sơ đề nghị giảm tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa?...  

Vì vậy, để biết khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất thuộc trường hợp không phải nộp, hay có phải tiền sử dụng đất? Hạn mức công nhận đất ở tại khu vực có đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận? Giá đất do UBND tỉnh quy định tại vị trí có đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận làm căn cứ tính tiền sử dụng đất? Diện tích không phải nộp tiền sử dụng đất, diện tích phải nộp tiền sử dụng đất? Mẹ ông Cường có thuộc trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hay không, mức giảm bao nhiêu, thủ tục đề nghị giảm tiền sử dụng đất thế nào? Nếu phải nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp bao nhiêu? Việc tính tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận nêu trong thông báo nghĩa vụ tài chính gửi cho gia đình ông có đúng quy định không? Đề nghị ông Vũ Quang Cường bổ sung thông tin còn thiếu, đối chiếu trường hợp cụ thể của gia đình mình với các quy định sau đây để rõ:

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp thu 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: Theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hạn mức công nhận đất ở trên địa bàn tỉnh Hải Dương: Ngày 1/10/2018, UBND tỉnh Hải Dương đã ban hành Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND kèm theo Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Tại Điều 9 Quy định này, hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 trên địa bàn tỉnh Hải Dương thực hiện như sau: Trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, được sửa đổi tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ mà trong giấy tờ đó có ghi rõ ranh giới, diện tích đất ở, nhà ở hoặc đất thổ cư thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Đất đai (người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó); Trường hợp trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, được sửa đổi tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ không thể hiện rõ ranh giới, không ghi rõ diện tích đất ở, đất thổ cư, nhà ở hoặc ghi chung chung "đất công", “đất ở cộng đất vườn” thì diện tích đất ở được xác định như sau: Đối với thửa đất ở thuộc các xã khu vực nông thôn có nguồn gốc hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

Đối với các vị trí nằm ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường liên xã:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 250m2/ hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 150m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 500m2/hộ;

- Đối với các vị trí còn lại:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 300m2/ hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 200m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 900m2/hộ;

Đối với thửa đất ở thuộc các xã khu vực nông thôn miền núi có nguồn gốc hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

Đối với các vị trí nằm ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường liên xã:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 400m2/hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 250m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 800m2/hộ;

- Đối với các vị trí còn lại:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 600m2/ hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 300m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 1.400m2/hộ;

Đối với thửa đất ở thuộc các phường, thị trấn có nguồn gốc hình thành từ ngày18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

- Đối với các vị trí nằm ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường phố, đường trong khu đô thị, khu dân cư có mặt cắt lòng đường từ 7m trở lên:

Hộ gia đình có một (01) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 150m2/hộ.

Hộ gia đình có hai (02) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 100m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 350m2/hộ;

- Đối với các vị trí còn lại:

Hộ gia đình có một (01) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 200m2/ hộ.

Hộ gia đình có hai (02) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 150m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 550m2/hộ;

d) Đối với thửa đất ở thuộc các xã khu vực nông thôn có nguồn gốc hình thành từ ngày              15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

Đối với các vị trí nằm ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường liên xã:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 200m2/ hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 120m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 450m2/hộ;

- Đối với các vị trí còn lại:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 250m2/hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 200m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 800m2/hộ;

Đối với thửa đất ở thuộc các xã khu vực nông thôn miền núi có nguồn gốc hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

Đối với các vị trí nằm ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường liên xã:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 300m2/hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 200m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 700m2/hộ;

Đối với các vị trí còn lại:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 400m2/hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 300m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 1.200m2/hộ;

Đối với thửa đất ở thuộc các phường, thị trấn có nguồn gốc hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

Đối với các vị trí nằm ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, đường phố, đường trong khu đô thị, khu dân cư có mặt cắt lòng đường từ 7m trở lên:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 120m2/hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 80m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 300m2/hộ;

Đối với các vị trí còn lại:

Hộ gia đình có một (1) nhân khẩu, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 150m2/hộ.

Hộ gia đình có hai (2) nhân khẩu trở lên, hạn mức công nhận diện tích đất ở là 100m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 400m2/hộ;

Đối với thửa đất ở có vườn, ao (kể cả trong và ngoài khu dân cư) mà người sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, được sửa đổi tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ; nhưng đang sử dụng ổn định, không lấn chiếm, được UBND cấp xã nơi có thửa đất đang sử dụng xác nhận đất đó được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

Đối với thửa đất ở có vườn, ao (kể cả trong và ngoài khu dân cư) có nguồn gốc hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì diện tích đất ở được công nhận như quy định tại các điểm d, đ và e khoản 2 Điều này.

Đối với thửa đất ở có vườn, ao (kể cả trong và ngoài khu dân cư) có nguồn gốc hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tối đa cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tương ứng với các vị trí quy định tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6 Quy định này.

4. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận diện tích đất ở quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này thì diện tích đất ở được công nhận là toàn bộ diện tích của thửa đất.

5. Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận diện tích đất ở quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này; phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp).

6. Nhân khẩu được xác định để công nhận hạn mức đất ở trong hộ gia đình phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Quy định này, hiện đang sống chung cùng hộ gia đình trên thửa đất và có quyền sử dụng đất chung đối với thửa đất tại thời điểm đề nghị Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhân khẩu được chuyển từ nơi khác đến thì phải có thời gian tối thiểu là ba (03) tháng trước thời điểm xác định hạn mức đất ở để công nhận.

7. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được công nhận bằng tổng hạn mức của các hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều này; nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích thửa đất thực các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

8. Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất có nhà ở trên địa bàn tỉnh:

a) Nếu các thửa đất có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không vi phạm pháp luật thì hạn mức đất ở được công nhận theo Quy định này đối với từng thửa đất đó;

b) Nếu nguồn gốc của các thửa đất không thuộc trường hợp tại điểm a khoản này thì cộng dồn diện tích đất của các thửa đất đang sử dụng lại để xác định diện tích đất trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích công nhận là đất ở không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi hộ gia đình, cá nhân lựa chọn đầu tiên.

9. Trường hợp người có quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không có nhân khẩu nào sinh sống hoặc đăng ký hộ khẩu trên thửa đất đó thì hạn mức công nhận đất ở bằng hạn mức công nhận đối với hộ gia đình có một nhân khẩu tương ứng với các vị trí quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Giá đất do UBND tỉnh Hải Dương quy định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất: Ngày 20/12/2019, UBND tỉnh Hải Dương đã ban hành Quyết định số 55/2019/QĐ-UNMD Về việc an hành  “Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 trên địa bàn tỉnh Hải Dương”. Tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 có quy định Bảng giá đất ở tại nông thôn (Phụ lục II), Bảng giá đất ở tại đô thị (Phụ lục III). Giá đất được quy định tương ứng với nhóm đất, khu vực đất, vị trí đất. Bảng giá đất này được sử dụng làm căn cứ áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai, trong đó có việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Giảm tiền sử dụng đất: Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định, giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công. Khoản 1, Điều 14 Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng quy định: Thân nhân liệt sỹ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp "Giấy chứng nhận gia đình liệt sỹ" bao gồm: Cha đẻ, mẹ đẻ; Vợ hoặc chồng; Con; Người có công nuôi dưỡng khi liệt sỹ còn nhỏ.

Khoản 2, Điều 1 Quyết định số 117/2007/QĐ-TTg ngày 25/7/2007 của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 2, Điều 2 Quyết định số 118/TTg ngày 27/2/1996 của Thủ tướng Chính phủ thì thân nhân của liệt sĩ quy định tại khoản 1 Điều 14 của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng… được hỗ trợ 70% tiền sử dụng đất.

Khoản 1 và Khoản 6, Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.

Tại Điểm b, Khoản 2, Điều 15 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định, người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ để nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất phải được thực hiện cùng với hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật.