Thay đổi nội dung hợp đồng thế chấp có phải đăng ký lại?

Ông Lê Văn Đức (Quảng Bình) đề nghị giải đáp về việc đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

Cụ thể, ông A (bên thế chấp) và ngân hàng B (bên nhận thế chấp) ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (đứng tên ông A) để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của ông A tại ngân hàng B (bao gồm: Nghĩa vụ trả nợ từ hợp đồng tín dụng XYZ ký giữa ngân hàng B và ông A và nghĩa vụ phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng tín dụng sẽ ký kết giữa ông A và ngân hàng B), hợp đồng thế chấp này đã được công chứng và đăng ký thế chấp.

Sau đó, ông A, ngân hàng B và ông C ký phụ lục hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp: Bổ sung bên được bảo đảm (bổ sung ông C) và bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ trả nợ vay của ông C đối với ngân hàng B), phụ lục hợp đồng này đã được công chứng.

Ông Đức hỏi, trong trường hợp bổ sung bên được bảo đảm và bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm như trên, các bên có bắt buộc phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký theo quy định tại Khoản 6, Điều 18 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP không?

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng - Đoàn luật sư Hà Nội trả lời ông Lê Văn Đức như sau:

Khoản 6, Điều 18 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 1/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định, trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký là: Bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm mà trong hợp đồng bảo đảm ban đầu các bên không có thỏa thuận về việc cầm cố, thế chấp tài sản để bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai.

Khoản 3, Điều 23 Nghị định này quy định, các bên không phải thực hiện đăng ký thay đổi đối với trường hợp bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm, nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

- Trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm đã đăng ký có điều khoản về việc cầm cố, thế chấp tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ sẽ phát sinh trong tương lai;

- Bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm nhưng không bổ sung tài sản bảo đảm;

- Các bên chỉ ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm đã đăng ký hoặc sửa đổi hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm mà không ký kết hợp đồng bảo đảm mới.

Trường hợp ông Lê Văn Đức phản ánh, ở hợp đồng đầu tiên, có hai chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đó là: Ông A (bên thế chấp) và ngân hàng B (bên nhận thế chấp) ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (đứng tên ông A) để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của ông A tại ngân hàng B (bao gồm: Nghĩa vụ trả nợ từ hợp đồng tín dụng XYZ ký giữa ngân hàng B và ông A và nghĩa vụ phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng tín dụng sẽ ký kết giữa ông A và ngân hàng B), hợp đồng thế chấp này đã được công chứng và đăng ký thế chấp.

Sau đó, ở phụ lục hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp (đã ký lần đầu) bổ sung chủ thể tham gia hợp đồng (là ông C), như vậy đây là một hợp đồng mới có 3 bên tham gia là ông A, ngân hàng B và ông C. Nội dung thế chấp quyền sử dụng đất (đứng tên ông A), để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của ông A tại ngân hàng B (bao gồm: Nghĩa vụ trả nợ từ hợp đồng tín dụng XYZ ký giữa ngân hàng B và ông A và nghĩa vụ phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng tín dụng sẽ ký kết giữa ông A và ngân hàng B), và bổ sung bên được bảo đảm là ông C và bổ sung nghĩa vụ trả nợ vay của ông C đối với ngân hàng B, phụ lục hợp đồng này đã được công chứng.

Theo luật sư, do có bổ sung thêm chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, bổ sung bên được bảo đảm là ông C và bổ sung nghĩa vụ trả nợ vay của ông C đối với ngân hàng B, do đó văn bản được gọi là phụ lục hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp (đã ký lần đầu) là một hợp đồng mới với 3 chủ thể tham gia ký kết, gắn liền với quyền và nghĩa vụ của các chủ thể đó. Vì vậy phải coi đây là một hợp đồng mới.

Hơn nữa, tại hợp đồng thế chấp (ký lần đầu) quyền sử dụng đất đứng tên ông A được bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của ông A tại ngân hàng B (bao gồm: Nghĩa vụ trả nợ từ hợp đồng tín dụng XYZ ký giữa ngân hàng B và ông A và nghĩa vụ phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng tín dụng sẽ ký kết giữa ông A và ngân hàng B. Tại hợp đồng thế chấp (ký lần đầu) đó không có thỏa thuận quyền sử dụng đất đứng tên ông A được bảo đảm nghĩa vụ phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng tín dụng do ông C ký kết với ngân hàng B.

Do đó, trường hợp ông Đức phản ánh, là trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký theo quy định tại Khoản 6, Điều 18 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội