Thế nào là điều chỉnh cơ cấu diện tích công trình?

Theo phản ánh của ông Phạm Trung Hiếu (Hải Phòng), Khoản 10, Điều 3 Luật Nhà ở quy định: “Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có”. Tuy nhiên, ông chưa tìm thấy văn bản nào định nghĩa, giải thích về “điều chỉnh cơ cấu diện tích” nên có nhiều cách hiểu khác nhau. Đồng thời cũng chưa có văn bản nào quy định, hướng dẫn chi tiết về cải tạo nhà ở.

Ông Hiếu hỏi, thế nào là “điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có”?

Đối với việc cấp giấy phép xây dựng, ông Hiếu đề nghị được giải đáp một số vấn đề sau:

Trường hợp một: Hộ gia đình cá nhân trên thửa đất có nhà ở hiện trạng, nhưng do căn nhà quá cũ, chật chội nên hộ dân muốn phá toàn bộ đi xây lại, làm tăng diện tích, nâng cấp chất lượng so với nhà ở hiện trạng đó, khi gửi hồ sơ vào bộ phận một cửa, cán bộ xuống kiểm tra thì vẫn còn nhà hiện trạng. Trường hợp này thuộc cấp giấy phép xây dựng mới hay cấp giấy phép xây dựng cải tạo, sửa chữa?

Ví dụ: Ông A nộp hồ sơ vào bộ phận một cửa, đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới cho nhà ở riêng lẻ. Sau khi nhận được hồ sơ từ bộ phận một cửa, cán bộ phụ trách cấp phép đi kiểm tra thực tế thì thấy trên mảnh đất của ông A có ngôi nhà 1 tầng xây từ lâu, móng cọc tre, ông A đang sinh hoạt tại ngôi nhà này. Nay ông A xin phá dỡ hết toàn bộ nhà ở hiện trạng, để xây mới với thiết kế móng cọc bê tông, nhà cao 4 tầng, bảo đảm phù hợp với quy hoạch, mật độ và các quy định khác của pháp luật.

Xét thấy ông A xây dựng nhà 4 tầng làm tăng chất lượng và tăng diện tích so với nhà cũ 1 tầng. Nếu áp dụng theo Khoản 10, Điều 3 Luật Nhà ở thì có thuộc trường hợp cải tạo, sửa chữa hay không? Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có quyền yêu cầu ông A bổ sung hồ sơ theo trường hợp cải tạo, sửa chữa hay không?

Trường hợp hai: Chỉ phá dỡ công trình cũ nhưng không xây dựng mới thì có phải xin giấy phép xây dựng hay không? Nếu phải xin giấy phép xây dựng thì cấp theo Phụ lục nào trong Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng?

Ví dụ: Ông B có một căn nhà hiện trạng nhỏ, xây từ lâu. Do không có nhu cầu sử dụng nên ông B muốn phá đi cho quang đãng, dọn sạch mặt bằng (sau khi phá thì ông B không có nhu cầu xây dựng). Vậy trường hợp này ông B có phải xin cấp giấy phép xây dựng không? Nếu có thì cấp theo Phụ lục nào trong Thông tư số 15/2016/TT-BXD?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Do ông Hiếu không nói rõ “điều chỉnh cơ cấu diện tích” cho công trình cụ thể nào nên không có cơ sở hướng dẫn cụ thể. Tuy nhiên, “điều chỉnh cơ cấu diện tích” ở đây được hiểu là điều chỉnh chức năng, quy mô, diện tích... của các không gian (bộ phận) trong công trình xây dựng hoặc của cả công trình xây dựng.

Ở trường hợp thứ nhất, ông phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.

Đối với trường hợp thứ hai, theo quy định tại Khoản 17, Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, việc phá dỡ công trình xây dựng không phải xin giấy phép xây dựng. Như vậy, pháp luật về xây dựng không quy định việc cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phá dỡ công trình. Tuy nhiên khi phá dỡ, ông phải thực hiện theo quy định của pháp luật về an toàn cho con người và các công trình lân cận, phòng chống cháy nổ, môi trường,…