Từ hạ tầng chiến lược đến đô thị nén: Đồng Nai định hình không gian sống mới

Hạ tầng chiến lược mở lại không gian phát triển

Đồng Nai đang bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng quy mô lớn nhằm mở rộng không gian phát triển và tạo động lực mới cho tăng trưởng kinh tế, đô thị, thương mại, dịch vụ và logistics. Theo Kế hoạch số 82-KH/TU của Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố Đồng Nai, giai đoạn 2026-2030, tỉnh dự kiến huy động khoảng 277.379 tỷ đồng phát triển kết cấu hạ tầng, trong đó khoảng 229.853 tỷ đồng dành cho hạ tầng giao thông. Đây là nguồn lực quan trọng để địa phương tháo gỡ các điểm nghẽn kết nối và hình thành cấu trúc đô thị thích ứng với vai trò ngày càng lớn của sân bay Long Thành.

Trong định hướng phát triển, sân bay Long Thành được xác định là hạt nhân tăng trưởng, với không gian phát triển được nghiên cứu trong bán kính khoảng 50 km và tầm nhìn mở rộng tới 100 km. Cùng với sân bay, các đô thị Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Đồng Xoài, các hành lang giao thông liên vùng và hành lang ven sông Đồng Nai được xác định là những cực tăng trưởng quan trọng của thành phố Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ.

Để tạo lập mạng lưới kết nối cho cấu trúc đa trung tâm, Đồng Nai đang triển khai và thúc đẩy nhiều dự án đường bộ, cao tốc và đường sắt: cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 Thành phố Hồ Chí Minh cùng hệ thống đường tỉnh. 

Địa phương đồng thời thúc đẩy các tuyến đường sắt kết nối sân bay như Thủ Thiêm - Long Thành và phương án kéo dài tuyến Bến Thành - Suối Tiên đến trung tâm hành chính thành phố Đồng Nai và sân bay Long Thành.

Vì sao Đồng Nai chọn mô hình đô thị nén

Hạ tầng liên vùng không chỉ rút ngắn khoảng cách mà còn làm thay đổi cách tổ chức không gian đô thị. Trong quy hoạch chung, Đồng Nai định hướng phát triển các khu đô thị tập trung, thông minh, gắn nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và tiện ích với hệ thống giao thông công cộng, qua đó giảm khoảng cách di chuyển và hạn chế sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Đô thị nén không đồng nghĩa với việc xây thêm nhiều tòa nhà cao tầng. Một đô thị nén hiệu quả phải đưa nhà ở, việc làm, giáo dục, thương mại, dịch vụ, không gian xanh và sinh hoạt cộng đồng đến gần nhau hơn. Khi nhiều nhu cầu thường nhật được đáp ứng trong một bán kính hợp lý, người dân giảm được những chuyến đi không cần thiết và từng bước giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Ở chiều ngược lại, mật độ dân cư chỉ có ý nghĩa tích cực khi đi cùng năng lực đáp ứng của hạ tầng. Nếu số lượng căn hộ tăng nhưng giao thông, bãi đỗ xe, trường học, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy và không gian công cộng không được đầu tư tương xứng, đô thị nén có thể tạo thêm áp lực cho môi trường sống. Yêu cầu đặt ra vì vậy không chỉ là "nén" về không gian, mà còn phải "đủ" về chức năng và "đồng bộ" trong vận hành.

Đến năm 2030, Đồng Nai đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt 65%, tỷ lệ dân số đô thị được cấp nước sạch qua hệ thống tập trung đạt 92% và tỷ lệ xử lý nước thải tại các khu đô thị đạt 50%; đồng thời đầu tư đồng bộ hạ tầng viễn thông thụ động tại 100% khu đô thị mới, khu tái định cư, khu - cụm công nghiệp, khu logistics và đô thị sân bay Long Thành. Phát triển đô thị vì vậy gắn trực tiếp với chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng số và đời sống người dân.

Biên Hòa chuyển đổi cấu trúc đô thị

Trong cấu trúc đó, khu vực Biên Hòa tiếp tục giữ vai trò là một trung tâm dân cư, công nghiệp, thương mại và dịch vụ quan trọng. Phương án điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Biên Hòa đến năm 2045 đang được nghiên cứu trên phạm vi hơn 26.300 ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 1,2 triệu người, với định hướng chuyển dần từ cấu trúc đô thị công nghiệp truyền thống sang đô thị dịch vụ và công nghiệp hiện đại, thông minh, bền vững hơn.

Không gian đô thị Biên Hòa được nghiên cứu theo năm phân vùng: Khu trung tâm gắn với chuyển đổi công năng Khu công nghiệp Biên Hòa 1; khu đô thị di sản gắn với Cù lao Phố và cảnh quan ven sông Đồng Nai; khu vực tái thiết mật độ cao; đô thị cửa ngõ theo mô hình TOD và các khu đô thị gắn với dịch vụ. Phường Tam Hiệp nằm trong phạm vi nghiên cứu này, cho thấy phát triển nhà ở tại khu vực phải gắn với một cấu trúc đô thị rộng hơn.

Quá trình chuyển đổi này làm rõ một nhu cầu thực tế, đó là bổ sung nguồn cung nhà ở có quy hoạch cho người lao động, chuyên gia, gia đình trẻ và cư dân địa phương, nhưng không mở rộng đô thị thiếu kiểm soát. Khi quỹ đất tại đô thị hiện hữu ngày càng hạn chế, các khu nhà ở cao tầng tích hợp thương mại, dịch vụ, cảnh quan và tiện ích cộng đồng là một phương án phù hợp, nếu được đầu tư đồng bộ và vận hành hiệu quả.

Bcons Central Park - bước hiện diện của Bcons tại đô thị Biên Hòa

Trong không gian đô thị đang chuyển mình, Bcons Central Park được Tập đoàn Bcons phát triển tại số 236 Phan Trung, phường Tam Hiệp, Đồng Nai. Dự án nằm giữa khu dân cư hiện hữu, nơi đã hình thành hệ thống tiện ích và thuộc phạm vi nghiên cứu của quy hoạch chung đô thị Biên Hòa đến năm 2045. Vị trí này giúp dự án không đứng riêng lẻ mà được đặt trong dòng chảy phát triển chung của khu vực.

Trên khu đất khoảng 27.455 m², dự án gồm 5 khối nhà cao 22 tầng, 2 tầng hầm, với khoảng 2.820 căn hộ và khu thương mại, dịch vụ. Các căn hộ từ 1-3 phòng ngủ hướng tới nhiều nhóm cư dân, từ người trẻ, gia đình mới lập nghiệp đến những hộ có nhu cầu ổn định lâu dài.

Ngày 11/9/2026, khu nhà mẫu của dự án chính thức mở cửa tại 236 Phan Trung. Từ những bản vẽ và phối cảnh, khách hàng có thể trực tiếp hình dung không gian sống, cách bố trí công năng, diện tích sử dụng và mức độ hoàn thiện. Theo chủ đầu tư, hàng trăm lượt khách đã đăng ký tham quan trong những ngày đầu, cho thấy sự quan tâm đối với nguồn cung nhà ở mới tại khu vực.

Đây cũng là một trong hơn 20 dự án trong danh mục phát triển của Bcons và là dự án đầu tiên của doanh nghiệp tại Đồng Nai. Theo giới thiệu, Bcons tham gia từ thiết kế, thi công đến quản lý, vận hành, với mục tiêu kiểm soát xuyên suốt vòng đời công trình - yếu tố đặc biệt quan trọng đối với một khu nhà ở có quy mô dân cư lớn.

Tuy nhiên, giá trị của một dự án không chỉ nằm ở số lượng căn hộ được bổ sung. Theo giới thiệu của chủ đầu tư, Bcons Central Park dành không gian cho thương mại, dịch vụ, nhà trẻ, sinh hoạt cộng đồng, thể thao, vui chơi, bãi đỗ xe và mảng xanh. Khi các nhu cầu thiết yếu được tổ chức ngay trong cùng một quần thể, khoảng cách di chuyển hằng ngày có thể được rút ngắn, đồng thời tạo thêm không gian giao tiếp và sinh hoạt cho cư dân.

Với Biên Hòa đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng hiện đại, đa chức năng, những dự án như Bcons Central Park có thể góp thêm nguồn cung nhà ở và hoạt động dịch vụ cho khu vực. Dẫu vậy, hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào tiến độ, chất lượng công trình, năng lực vận hành và sự kết nối đồng bộ với giao thông, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy cùng hạ tầng xã hội xung quanh.

Trong bức tranh Đồng Nai đang mở rộng không gian phát triển, một dự án nhà ở chỉ thực sự có ý nghĩa khi hòa vào cấu trúc đô thị chung và tạo ra giá trị lâu dài cho cộng đồng cư dân.

Huy Thành