Giá tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Hiện Công ty gặp vướng mắc về thuế khi thực hiện nội dung hướng dẫn tại Thông tư số 82/2018/TT-BTC. Công ty đã tham khảo trường hợp sau:

“Ông Võ Thái Sơn (quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ) kiến nghị về nội dung ví dụ 37 tại Thông tư 219/2013/TT-BTC: “… Trong ví dụ 37, vì Công ty A không đầu tư xây dựng gì trên đất, nên có thể khẳng định chênh lệch từ 6 tỷ đồng lên 9 tỷ đồng hoàn toàn là giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất. Nếu thu thuế GTGT trên 3 tỷ đồng chênh lệch này thì đó chính là thu thuế GTGT của quyền sử dụng đất - điều này là trái Luật. Nếu không thì khoản thuế GTGT này thu trên GTGT nào?...”.

Theo đó, Vụ Chính sách, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn số 26/TCT-CS trả lời ông Võ Thái Sơn: “… nội dung ví dụ số 37 tại Điểm a.4, Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính là phù hợp với quy định tại Khoản 6, Điều 5 Luật thuế GTGT năm 2008, phù hợp với quy định tại gạch đầu dòng thứ tư Điểm a, Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ”.

Như vậy, Công ty CP Tập đoàn MK Group Việt Nam hiểu rằng chênh lệch 3 tỷ đồng (từ 6 tỷ đồng lên 9 tỷ đồng) trong ví dụ 37 vẫn chịu thuế GTGT khi công ty A chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất dù công ty A không thực hiện hoạt động đầu tư gì trên mảnh đất này.

Nay Bộ Tài chính ban hành Thông tư 82/2018/TT-BTC bãi bỏ ví dụ 37, qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty CP Tập đoàn MK Group Việt Nam đề nghị giải đáp mục đích việc bãi bỏ này. Công ty muốn biết, có phải ví dụ 37 là sai với quy định của Luật Thuế GTGT, không phù hợp với Khoản 4, Điều 6 Thông tư số 219/2013/TT-BTC khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm với đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất đó?

Hay ví dụ 37 là không cần thiết, theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu phát sinh chênh lệch tăng thì phần chênh lệch tăng thêm phải chịu thuế GTGT không phụ thuộc vào bên chuyển nhượng có đầu tư xây dựng gì trên mảnh đất đó hay không? Việc xóa bỏ ví dụ 37 để tránh gây hiểu nhầm hoặc mục đích khác từ cơ quan làm chính sách của Bộ Tài chính?

Về vấn đề này, Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính trả lời như sau:

Khoản 6, Điều 5; Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế GTGT năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định:

- Khoản 6 Điều 6:

“Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

… 6. Chuyển quyền sử dụng đất”.

- Khoản 1, Điều 7:

“Điều 7. Giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:

…. h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước;”

Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định:

“Điều 4. Giá tính thuế

Giá tính thuế thực hiện theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế GTGT và Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế GTGT.

1. Đối với hàng hóa, dịch vụ do cơ sở sản xuất, kinh doanh bán ra là giá bán chưa có thuế GTGT; đối với hàng hóa, dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt là giá bán đã có thuế tiêu thụ đặc biệt nhưng chưa có thuế GTGT; đối với hàng hóa chịu thuế bảo vệ môi trường là giá bán đã có thuế bảo vệ môi trường nhưng chưa có thuế GTGT; đối với hàng hóa chịu thuế tiêu thụ đặc biệt và thuế bảo vệ môi trường là giá bán đã có thuế tiêu thụ đặc biệt và thuế bảo vệ môi trường nhưng chưa có thuế GTGT…

3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá;...

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng”.

Tại Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế:

“3. Bổ sung Điểm a Khoản 3 Điều 4 như sau:

“a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;

- Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng;

- Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình”.

Căn cứ quy định trên:

- Đối với các hàng hóa, dịch vụ, giá tính thuế GTGT là toàn bộ giá bán hàng hóa, dịch vụ chưa có thuế GTGT.

- Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Tuy nhiên do “chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT nên đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT không phải được tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng (giá bán) mà cơ sở kinh doanh được trừ giá đất theo nguồn gốc đất (giá tại thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc giá được giao đất). Cụ thể:

Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS = Giá chuyển nhượng BĐS (giá bán) - Giá đất được trừ (giá đất được trừ được xác định theo nguồn gốc đất).

Tại Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015, Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015) đã quy định giá đất được trừ trong các trường hợp khác nhau.

Theo đó, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Như vậy, chính sách hiện hành về thuế GTGT đã hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và bảo đảm tính thống nhất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đề nghị doanh nghiệp căn cứ quy định tại Điểm h, Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế GTGT và Điểm a, Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015) để xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng trường hợp cụ thể.

Chinhphu.vn