Nhà đầu tư cho thuê lại đất, tính thuế thế nào?

Công ty cổ phần Tập đoàn Minh Dương (Hà Nội) được Nhà nước cho thuê 64.000m² đất, thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư hạ tầng khu công nghiệp cho việc thực hiện dự án, thời hạn thuê 50 năm. Giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 1.100.000 đồng/m².

Công ty được miễn, giảm tiền thuê đất 15 năm. Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian là 50 năm, diện tích đất cho thuê là 20.000m². Đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 5.500.000 đồng/m² cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT.

Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty cổ phần Tập đoàn Minh Dương hỏi, khi Công ty cho thuê lại đất thì viết hóa đơn GTGT như thế nào?

Về vấn đề này, Tổng cục Thuế - Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định về giá tính thuế như sau:

“3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật”.

Theo Khoản 10, Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn giá tính thuế:

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Ví dụ 36: Công ty cổ phần VN-KR có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất 1 lần để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án; thời hạn thuê đất là 50 năm. Diện tích đất thuê là 300.000m², giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 82.000 đồng/m². Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 24,6 tỷ đồng. Công ty không được miễn, giảm tiền thuê đất. Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, Công ty ký hợp đồng cho nhà đầu tư thuê lại với thời gian thuê là 30 năm, diện tích đất cho thuê là 16.500m², đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 650.000 đồng/m² cho cả thời gian thuê, giá đã bao gồm thuế GTGT.

Giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu từ cho thuê hạ tầng trong cả thời gian cho thuê (30 năm) đối với Công ty cổ phần VN-KR cho nhà đầu tư thuê được xác định là:

16.500m² x (650.000 - (82.000 đồng/m²: 50 năm x 30 năm)) = 9,9132 tỷ đồng

Giá chưa có thuế GTGT được xác định là: 9,9132 / 1 10% = 9,012 tỷ đồng.

Thuế GTGT là: 9,012 x 10% = 0,9012 tỷ đồng”.

Đề nghị Công ty căn cứ hướng dẫn nêu trên, tình hình thực tế và liên hệ với Cục Thuế TP. Hà Nội để được hướng dẫn thực hiện.