Sổ đỏ không ghi nguồn gốc đất, chuyển nhượng thế nào?

Trường hợp nếu bắt buộc phải ghi nguồn gốc đất vào trong hợp đồng giao dịch trong khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có, thì việc xác định nguồn gốc đất sẽ do cơ quan nào xác định và được ghi như thế nào là phù hợp với quy định của pháp luật?

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Tháp trả lời vấn đề này như sau:

Điểm a, Khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

“a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định”.

Về mẫu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất có thể hiện thông tin về nguồn gốc sử dụng đất đối với thửa đất cần giao dịch.

Tuy nhiên, ngày 12/4/2017, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 04/2017/TT-BTP bãi bỏ một số văn bản quy phạm pháp luật do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành, liên tịch ban hành trong đó có bãi bỏ Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT. Nhưng Thông tư này không ban hành biểu mẫu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, do đó trong quá trình giao dịch bất động sản hiện nay trên địa bàn tỉnh (người sử dụng đất, cơ quan công chứng, chứng thực) vận dụng sử dụng mẫu hợp đồng theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT.

Điều này cũng không trái với Thông tư số 04/2017/TT-BTP vì Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ có hợp đồng, văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định nhưng không có mẫu hướng dẫn, nên cần thiết vận dụng thực hiện.

Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước Luật Đất đai năm 2003 (thực hiện theo quy định của Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không thể hiện nội dung nguồn gốc đất.

Quy định về ghi nguồn gốc sử dụng đất

Điểm g, Khoản 8, Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về nguồn gốc sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

“g) Trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư này”.

Theo căn cứ trên, trường hợp này quy định đối với hồ sơ tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.

Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất vào hợp đồng (nếu là đất nông nghiệp thì thể hiện nội dung công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc đối với đất ở thì thể hiện nội dung công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất).

Về trách nhiệm ghi nguồn gốc đất do người sử dụng đất hoặc cơ quan công chứng, chứng thực hướng dẫn ghi khi các bên xác lập hợp đồng.

Trường hợp người sử dụng đất hoặc cơ quan công chứng, chứng thực chưa xác định nguồn gốc đất được thì liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được xác nhận.