Về tặng quyền sử dụng đất trong quy hoạch

Thửa đất này nằm trong quy hoạch dân cư theo Quyết định của UBND tỉnh năm 2006, công bố công khai. UBND tỉnh cũng đã có quyết định không cho chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với đất thuộc quy hoạch được phê duyệt.

Ngày 14/9/2012 ông Minh đến thực hiện nghĩa vụ thuế theo giấy hẹn thì nhận được công văn của Văn phòng đăng ký QSDĐ với nội dung thửa đất của gia đình ông hiện nay huyện đã thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị trấn, là đất xây dựng công trình công cộng, nên không đồng ý cho ông Minh đăng kí QSDĐ về việc tặng cho các con ông.

Quy hoạch đã được HĐND huyện thông qua và ra nghị quyết thông qua đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị trấn đến năm 2030. Hiện nay, UBND huyện đang trình UBND tỉnh xem xét phê duyệt quy hoạch này.

Gia đình ông Minh đã kiến nghị UBND huyện nhưng vẫn chưa được trả lời. Ông Minh muốn biết quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này.

Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời trường hợp của gia đình ông Minh như sau:

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.

Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác, trừ các trường hợp quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 103 và điều 104 của Nghị định này.

Khoản 3, khoản 4 Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Quyền sử dụng đất trong quy hoạch

Theo quy định tại Điều 29 Luật Đất đai, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp.

UBND xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ.

Cụ thể về trường hợp ông Vũ Văn Minh: Nếu sự việc đúng như ông Minh trình bày thì UBND tỉnh đã có quyết định không cho chuyển QSDĐ đối với đất quy hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt đối với đất nằm trong quy hoạch khu dân cư thị trấn theo Quyết định của UBND tỉnh từ năm 2006. Đến nay đã qua 3 năm mà quy hoạch này không được thực hiện, theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đất đai thì UBND tỉnh phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch đó.

Ông Minh cho biết, hiện nay UBND huyện đã điều chỉnh quy hoạch đất khu dân cư thành quy hoạch đất công trình công cộng thị trấn. Quy hoạch đã được thông qua HĐND huyện và được Hội đồng ra nghị quyết về việc thông qua đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thị trấn đến năm 2030. Hiện nay, UBND huyện đang trình quy hoạch này lên UBND tỉnh xem xét phê duyệt.

Như vậy, cho đến thời điểm này việc điều chỉnh quy hoạch đất khu dân cư năm 2006 chuyển thành quy hoạch đất xây dựng công trình công cộng thị trấn chưa được UBND tỉnh phê duyệt.

Trường hợp ông Vũ Văn Minh đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp, đến thời điểm này UBND huyện chưa có quyết định thu hồi đất đối với ông, đất vẫn còn trong thời hạn được giao, có nghĩa là ông Minh đang có QSDĐ hợp pháp diện tích đất nông nghiệp theo Giấy chứng nhận QSDĐ.

Ông Minh có quyền tặng cho QSDĐ đó cho 2 người con, nếu ông có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai và 2 người con của ông Minh có đủ điều kiện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 99 và khoản 3, khoản 4 Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nêu trên.

Luật sư Trần Văn Toàn

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội

* Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo với người đọc, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật

Tin liên quan:

>> Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất

>> Chuyển quyền sử dụng đất trong gia đình

>> Thỏa thuận thanh toán khi chuyển quyền sử dụng đất