Điều chỉnh hợp đồng khi chủ đầu tư chậm bàn giao mặt bằng?

Theo phản ánh của Công ty TNHH Kiến trúc và Xây dựng Thái Cường, trước thời điểm triển khai dự án, chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng được một phần và đang trong giai đoạn tiếp tục giải phóng mặt bằng, nhưng có tranh chấp với các hộ dân trong vùng dự án, nên chủ đầu tư không thể bàn giao mặt bằng từng phần được cho nhà thầu thi công.

Mặc dù trong quá trình dự thầu nhà thầu đã tính đến yếu tố trượt giá suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Nhưng đến nay hợp đồng đã hết hiệu lực mà công trình vẫn chưa triển khai được vì chưa giải phóng được mặt bằng.

Thời điểm hiện tại, thị trường vật liệu có diễn biến phức tạp, giá sắt tăng so với thời điểm dự thầu khoảng 40%, giá cát hiện đang trong thời điểm khan hiếm nên đã tăng giá lên gần 80% so với giá dự thầu.

Thêm vào đó, giá một số vật liệu khác hiện tại cũng tăng từ 15% đến 20% so với giá dự thầu.

Trường hợp nhà thầu đề nghị kết thúc hợp đồng thi công vì đây không phải là lỗi của nhà thầu, thì chủ đầu tư phải trình phê duyệt lại và tổ chức đấu thầu lại làm ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện dự án, còn nếu nhà thầu tiếp tục triển khai thi công thì nhà thầu phải chịu thiệt hại rất lớn.

Nếu không được bù đắp những thiệt hại trong thời gian chờ đợi bàn giao mặt bằng, thì nhà thầu không thể triển khai thi công công trình do không đủ chi phí bù lỗ.

Trong trường hợp xấu nhất phải chấm dứt hợp đồng (trường hợp mà nhà thầu không đồng ý tiếp tục thi công, vì đây không phải lỗi do nhà thầu gây ra), thì chủ đầu tư sẽ phải tiến hành lựa chọn nhà thầu khác để thực hiện và sẽ phải chịu mức chi phí cao hơn do giá cả đã tăng cao. Sự biến động lớn về giá nhiên liệu, vật tư, thiết bị ngoài khả năng kiểm soát của chủ đầu tư và nhà thầu.

Không thể giải phóng mặt bằng tại thời điểm ký kết hợp đồng là yếu tố khách quan, không do lỗi của nhà thầu, Công ty Thái Cường hỏi, trường hợp này có được xem là bất khả kháng theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP không và chủ đầu tư có được phép điều chỉnh giá hợp đồng với nhà thầu theo thời điểm hiện tại không?

Để không làm thiệt hại đến quyền lợi của nhà thầu thi công xây dựng, cũng như để chủ đầu tư công trình có đủ căn cứ và cơ sở thanh toán cho nhà thầu theo đúng quy định của pháp luật, Công ty TNHH Kiến trúc và Xây dựng Thái Cường đề nghị Bộ Xây dựng cho ý kiến và hướng giải quyết cụ thể vướng mắc trên.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo Điều 36 Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng: “Việc điều chỉnh hợp đồng xây dựng chỉ được áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng”.

Điều 39 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp thời hạn hoàn thành chậm hơn so với tiến độ của hợp đồng, các bên phải xác định rõ trách nhiệm của mỗi bên đối với những thiệt hại do chậm tiến độ gây ra. Trường hợp điều chỉnh tiến độ làm kéo dài tiến độ thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư phải báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định”.

Theo nội dung kiến nghị của Công ty TNHH Kiến trúc và Xây dựng Thái Cường, do công tác giải phóng mặt bằng nên sau thời gian thực hiện hợp đồng phía chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao mặt bằng thi công cho nhà thầu. Vì vậy, trường hợp hợp đồng nêu tại văn bản thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 37/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư cần báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, quyết định việc điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng.

Trường hợp điều chỉnh thời gian thực hiện hợp đồng gây thiệt hại cho nhà thầu thì nhà thầu có quyền đề nghị chủ đầu tư bồi thường những thiệt hại do việc chậm bàn giao mặt bằng gây ra, bao gồm cả bồi thường do giá cả thị trường biến động trong thời gian chờ mặt bằng thi công.

Quy trình, thủ tục điều chỉnh hợp đồng, bồi thường thiệt hại (nếu có) cần bảo đảm phù hợp với các điều khoản trong hợp đồng đã ký kết và các quy định của pháp luật áp dụng cho hợp đồng.