Điều kiện được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Theo phản ánh của ông Nguyễn Thành Ân, Khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, tổ chức được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ quy định này, ông Ân cho rằng cần xem xét lại các nội dung sau:

Nếu theo quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đất được duyệt, Nhà nước chỉ cho (chuyển mục đích sử dụng đất) đất ở tối đa là 4.000m² thì doanh nghiệp đã có đủ diện tích đất ở để xây dựng nhà ở theo quy hoạch, dự án được duyệt. Phần công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án sẽ được xây dựng trên phần đất còn lại (6.000m²) không phải là đất ở vì không thể chuyển phần đất này lên đất ở do quy hoạch. Nếu yêu cầu khu đất của doanh nghiệp phải hoàn toàn đất ở là không cần thiết.

Nếu yêu cầu doanh nghiệp phải có đủ 10.000m² đất ở như hướng dẫn của Bộ Xây dựng thì căn cứ quy hoạch 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu đất nêu trên, phần diện tích đất ở 6.000m² được xem là đất ở không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở như quy định tại Khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP vì phần diện tích đất ở 6.000m² này được sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án, không sử dụng để xây dựng công trình nhà ở của dự án.

Theo ý kiến của ông Ân, quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở tại Khoản 2, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được hiểu là căn cứ các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (1/2000 hoặc 1/500) của khu đất làm dự án đã duyệt, nếu tổ chức có đủ diện tích đất ở hợp pháp để xây dựng toàn bộ công trình nhà ở trong dự án thì được chỉ định làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đó, phần diện tích còn lại của khu đất làm dự án không nhất thiết phải là đất ở.

Qua Hệ thống Tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, ông Ân đề nghị cơ quan chức năng xem xét ý kiến của ông và có văn bản hướng dẫn cụ thể để ông và các doanh nghiệp tương tự có cơ sở thực hiện.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Do kiến nghị của ông Ân chưa nêu rõ cơ sở pháp lý của dự án xây dựng nhà ở thương mại trên khu đất có diện tích 10.000m² (trong đó diện tích đất ở theo quy hoạch được duyệt là 4.000m²), do vậy, về kiến nghị của ông Ân, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Trường hợp nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản hoặc một phần dự án bất động sản thì thực hiện theo các quy định từ Điều 48 đến Điều 53 của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong trường hợp này thì doanh nghiệp nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án là chủ đầu tư dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng, không phụ thuộc vào tỷ lệ diện tích đất ở của dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng.

Trường hợp không phải nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nếu doanh nghiệp sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hợp pháp đối với toàn bộ diện tích đất 10.000m² để xây dựng nhà ở thương mại thì được chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 22 và Điều 23 của Luật Nhà ở (pháp luật về nhà ở không quy định về tỷ lệ đất ở của dự án là bao nhiêu thì được chỉ định chủ đầu tư dự án).

Do vậy, trường hợp doanh nghiệp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy hoạch được duyệt có tổng diện tích 10.000m², trong đó diện tích đất ở là 4.000m², 6.000m² không phải là đất ở, thì doanh nghiệp này không thuộc diện được chỉ định chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 22 và Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014.

Liên quan đến việc sử dụng đất để thực hiện các dự án nói chung (trong đó có dự án xây dựng nhà ở thương mại) mà không thực hiện nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, không thuộc diện sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở thì doanh nghiệp được tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư nói chung, thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại nói riêng theo quy định của pháp luật về đất đai (trong đó có trường hợp tiếp cận đất đai thông qua hình thức doanh nghiệp đang sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở, sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở).

Đối với những trường hợp này, đề nghị ông Nguyễn Thành Ân có văn bản hỏi Bộ Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền.

Chinhphu.vn