Căn cứ xác định là đất vườn, ao gắn liền đất ở

Ông Minh hỏi, thửa đất của ông có được xem là đất vườn, ao gắn liền với đất ở và được tách ra do chuyển quyền hay không? Và có được áp dụng chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sang đất ở không?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:

Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở (ví dụ như thửa đất có đất ở và đất trồng cây lâu năm) đã được cấp Giấy chứng nhận mà có một phần đất trồng cây lâu năm được tách ra để chuyển quyền thì thửa đất trồng cây lâu năm được tách ra này được xác định là thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở (thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai).

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai quy định:

"5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

Ngày 11/12/2025, tại kỳ họp thứ 10 khoá XV, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó:

Tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định:

"2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;

b) Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất;

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất)".

Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định:

"3. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất".

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 157 Luật Đất đai và Mục 2 Chương II, Mục 3 Chương III Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; khoản 5, khoản 6, khoản 16, điểm b khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 6/11/2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Đề nghị ông liên hệ với cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương, cơ quan thuế để được xem xét, giải quyết theo thẩm quyền và quy định của pháp luật.

Chinhphu.vn